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美的置业情况如何 长期借款逐渐取代短期负债

薪水是对工人劳动的补偿,而利润是对资本家欲望的补偿。除了本书中对劳动、生产资料和生产成本的论述之外,英国著名古典经济学家纳索·威廉·西尼尔在《政治经济学提纲》中提出的节欲论,仅仅从字面上讲,也许这段话可以用来描述美的置业控股有限公司(简称“美的置业”)的近况。

美的置业情况如何 长期借款逐渐取代短期负债

仅仅是2021年,美的置业在拿地方面已经有点“放纵”了。

将近5个月频频高溢价收购土地,值不值得?

一月二十五日,美的置业以69轮竞拍总价31.18亿元,竞得浙江金华义乌北苑街国贸大道与机场路交叉口北侧地块一,25009元/平方米,溢价77.34%。

近年来义乌市房价一路高涨,吸引了众多房企的关注。金华地区一房地产行业人士向《投资者网》透露,早在2020年9月,同属义乌北苑街道的湖塘西地块,就以楼面价31026元/平方米,溢价14.89%成交。义乌继“限地价、竞配建”之后,今年4月30日同属北苑街道的春晗路与宾王路交叉口西南侧地块成交,楼面价27559元/平方米,溢价率仅为35.9%。

尽管义乌市成了房企的必争之地,成交楼面价也屡屡“惊动”市场,但美的置业77.34%的溢价率是否物有所值,还有待时间检验。

三月三日,美的置业以三亿零三百万元竞得广东惠州编号惠公易土博罗[2021]007号一宗商业住宅用地,该地块位于博罗县龙溪街道结窝村委会下径与桥下地段,楼面价约3535元/平方米,溢价率53%。

在东莞出台了限购等政策后,与东莞“一桥之隔”的惠州市博罗县房价大涨。但是博罗县的“东莞效应”似乎只是针对博罗县的西南地区,即靠近东莞市的石湾镇。

就在石湾镇一宗土地以一倍多的溢价率成为惠州新地王之时,距离东岸20公里的长宁镇却一再以底价成交,甚至就在几个月前,长宁镇一宗61亩商住用地因于2020年10月重新挂牌出让,楼面起价降约9%至2401元/平方米。与美的置业竞拍的龙溪街道结窝村委会地块,更是距离石湾镇以东约30公里。

四月十九日,美的置业以78.67%的溢价收购江苏徐州彭祖大道北,徐贾快速路西的商住用地。经过792轮竞拍,美的置业以35.52亿元竞得当日“标王”,楼面价9366元/平方米。

这块地被十多家房企竞相争夺近800亩,一个主要原因在于,这块地近年来为徐州市罕见的大面积土地,建筑面积近38万平方米。据了解,该地块起拍楼面价为5347.74元/平方米,高于该区域现任地王成交楼面价:前任地王仅成交楼面价4478元/平方米。

第二天,公司又以24.54亿元竞得浙江省绍兴市镜湖新区高铁北站D2地块,楼面价为17669元/平方米,溢价率21.85%。四月二十六日,广州首批集中供应土地中,南沙区2021NJY-2的横沥岛中轴涌以南地块,由美的置业以17.89亿元竞得,溢价率2.9%。

四月三十日,宁波慈溪市以“限地价、竞配建”的方式出让土地,美的置业以最高限价10.24亿元摘得新潮塘4#地块,楼面价11167元/平方米,溢价率29.79%。该项目的总建筑面积为16000平方米,约占总建筑面积的17.45%。

五月八日,温州市级未来社区试点工程:洞头区,以美的置业18.07亿元竞得温州市半岛一期E-08-03、E-12-01地块,楼面价5719元/平方米,溢价率29.82%,竞报安置房面积5200平方米。

投资者网不完全统计,在2021年不足5个月的时间里,美的地产至少花了140.27亿元扩大其土储,占其在2020年前6个月收入的67%。2020年公司净负债率连续四年下降,且下降趋势接近10个百分点,拿地如此凶猛的美地还有“余粮”吗?

对于美的置业拿地考虑和今年发展方面的问题,“投资者网”致函公司公关品牌部,但未收到任何相关回复。

现金余额为未知数,毛利率“守不住”下滑。

大把土地收购的同时,美的置业或许已经感受到了盈利的压力。据公司2020年年报显示,报告期内公司营业收入为524.84亿元,同比增长27%以上,但毛利下降10.37%至116.58亿元,整体经营利润更是下滑17.35%,仅为65.32亿元。公司表示,该期间毛利率约为22.2%,较2019年同期下降约9.4个百分点,主要是由于销售成本增加所致。

执行董事兼首席财务官林戈在美的置业2020年业绩发布会上表示:“三条红线”是非常好的政策,可以让公司控制住自己的“油门”。当前受三条红线监管的企业,只有资产负债率不达标的企业。该公司计划到2023年完全达到标准,达到环保标准。

换言之,美的置业公司的整体债务水平将会有所放松,但并不紧张。即便到2020年,企业平均融资成本只有5.33%,新增贷款加权平均实际利率更是只有4.91%,美的置业在多大程度上利用了低融资成本的优势仍是个未知数。

到2020年,美的置业通过新增长期借款偿还存量短期借款,银行贷款和公司债券融资的比例达到83%,一年内到期的有息负债比例为21%。针对这一情况,诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《投资者网》表示:“企业适当争取长期资金,延长还款期限,可以适当缓解短期资金流紧张的问题。但以长期借款逐渐取代短期负债,一方面因为长期借款的限制条件较多,可能会限制企业的经营活动,另一方面,房地产企业回笼资金的周期较长,在一定时期内仍不能有效缓解流动资金紧张的压力;另一方面,长期借款要求定期支付利息,如果公司盈利较差,则定期利息偿付能力较弱,而资格有限,资金的流动性压力也可能加大。

“与短期借贷相比,长期借贷虽然可以适当加快融资速度,延长还款期限,但由于长期借贷的限制条件较多,可能会限制企业的融资活动和投资活动,另外融资金额有限,融资成本较高,所占比例较高,一定程度上加大了企业的财务风险,也加大了企业付本还息的压力,”梁楠进一步表示。总的来说,企业应该把资金投资在收益较高的项目上,提高公司运营的收益,并通过权衡资产收益性和流动性来选择合适的融资方式。

到2020年12月31日,美的置业有586.4亿元的短期贷款,其中122.55亿元为短期贷款,463.85亿元为长期贷款。185.95亿元的现金及现金等价物相当于公司122.55亿元的短期借款,但是在2021年前5个月已经豪掷140亿元之后,美的置业手中还有多少资金,还需要等待后续财务数据的披露。

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