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中梁控股2020年毛利率多少 楼板裂缝的类型及产生原因

中梁控股集团(下称“中梁控股”)作为中国房地产行业著名的上市公司,其光鲜亮丽的背后隐含着一丝忧患。据5月27日中梁控股官方微信消息,中梁控股刚刚被评为中国上市房企综合实力第27名,并荣膺“中国上市房企2021年5强”。但不久前浙江武义芳华路“中梁壹号院”一期工程(未交房)地下室发生坍塌,倒塌面积约300平方米。这种情况给中梁控股的高光时刻投下了阴影。

中梁控股2020年毛利率多少 楼板裂缝的类型及产生原因

实际上,在中梁控股大举扩张的态势下,其旗下项目经常出现质量问题;另一方面,急速扩张的中梁控股,如今也面临着利润下滑、短期偿债压力大等多重困境。投资人网就相关问题与中梁控股联系,但一直没有得到公司回复。

频现性质量问题

眼望着高高的建筑物,眼望着倒塌的建筑物。

四月三十日,中梁控股旗下浙江武义芳华路“中梁壹号院”(未交房)一处地下室发生坍塌,坍塌面积约300平方米。那时媒体报道说,施工人员没有发现被困,楼盘已经停工。然而,截至目前,这起坍塌事件尚未有公开结论见诸报道。

数据显示,武义“中梁壹号院”全名“中梁华董壹号院”,开发商为武义县中梁创置业有限公司,股权穿透后,其大股东是中梁控股。据中梁控股公开披露,该项目规划总建筑面积70318平方米,其中开工时间为2018年11月,竣工时间为2021年6月,可销售建筑面积151538平方米,中梁控股100%拥有该项目。

1993年成立浙江温州中梁控股,2019年在港股上市。中梁控股作为地产界的知名企业之一,其旗下的项目却经常出现质量问题。

2018年12月,张家港中梁壹号院业主公开报道,对房屋设计结构缺陷及停车位收费不合理等问题进行维权;2019年,浙江义乌“西江雅苑”小区曾曝出质量问题,混凝土强度、钢筋保护层厚度等检测不合格,被央视痛批为“豆腐渣工程”,最终处理结果是整个小区700多户业主“推倒重建”。2017年8月1日,徐州西区中梁地产开发地块施工现场发生一起施工平台滑落事故,截至事故发生当日中午11:40,造成4人死亡,2人受伤。

而且今年2月,有网友在《湖南问政》上投诉说:“湖南省常德市鼎城区中梁滨江新城一楼楼体严重开裂,住建局要求停工检查主体质量,中梁集团居然阳奉阴违,夜以继日地赶工修补漏洞,但主体仍在不断开裂。全部1800户业主都要求政府做主。”据常德市鼎城区住房和城乡建设局(民防办)的答复,该工程的楼板裂缝经检测,确实存在楼板裂缝等质量问题。

检查报告表明,常德市鼎城区住房城乡建设局发现,楼板裂缝的类型及产生原因如下:1、切角裂缝,楼板四角受梁的双向约束,由双向最大约束剪应力形成,与楼板边缘约45°的约束主拉应力(即温度应力)大于混凝土实际抗拉强度时,即出现切角裂缝;另外,裂缝还与楼板保护层厚度偏大、施工过程中养护不到位有关;2、跨中不规则裂缝,即楼板混凝土经硬结后,表面水分散失迅速,内部水分散失缓慢,造成混凝土表面与内部收缩不均匀,当楼板受拉应力超过其抗拉强度时,表面混凝土就产生收缩裂缝。另外,裂缝还与混凝土浇筑后的施工养护措施不到位有关;3、楼板周围支座裂缝,此裂缝产生的原因主要是楼板支座负筋偏位,当楼板上支座的混凝土产生拉应力超过了混凝土的极限抗拉强度时,会导致板裂缝。作为回应,常德市鼎城区住房城乡建设局要求开发商积极整改。

踏上一条红线

对中梁控股来说,项目质量问题频发或许正是其在高周转模式下快速扩张的后果。中梁控股在年度报告中坦言,“集团采用了高周转的开发模式,以一种标准化的流程为二,三,四线城市开发房地产项目。中梁控股的高周转主要体现在其提出的“456”模式,即4个月开板,5个月现金流回笼,6个月再投资金。

中梁控股凭借这种快速周转模式,规模迅速扩大,被誉为“地产黑马”。据统计,中梁控股2013年合约销售额突破百亿,2015年达到168亿元,2016年达到190亿元,但随后其业绩迅速增长,2017年达到649亿元,2018年跨过千亿门槛,实现销售额1015亿元,同比增长56%。

但现在那匹黑马已经开始下降了。公布的数据显示,2019年和2020年,中梁控股分别实现合同销售额1525亿元和1688亿元,增幅分别为50.2%和10.7%,冲刺规模明显放缓。

但就业绩而言,Wind数据显示,从2018年到2020年,中梁控股实现营业收入分别为302.23亿元、566.55亿元和659.74亿元,增幅分别为115.46%、87.46%和16.45%;净利润增幅分别为20.86亿元、37.80亿元和34.7亿元,增幅分别为312.13%、103.37%和-8.2%,营收和扣非净利润增幅均有所下降。另外,中梁控股2020年的毛利率从2019年的2.3个百分点下降至21%。

中梁控股的盈利能力有所下降,其负债却在持续增加。据Wind数据统计,从2018年到2020年,中梁控股的总负债分别为1613.20亿元、2036.48亿元和2406.51亿元,资产负债率在88%以上。

据年报数据显示,到2020年底,中梁控股的中短期有息债务占总负债的44%,其中银行贷款和其他贷款164.78亿元,优先票据73.06亿元。

债台高筑的中梁控股也触及了红线。与这三条红线相对应,中梁控股的净负债率在2020年底降至65.8%,现金短债比率升至1.4,都达到了标准;但扣除预收账款后的资产负债率为79.9%,低于监管要求。

同时,中梁控股也面临着资金流动的压力。中梁控股的经营活动产生的现金流量净额从经营活动产生的现金流量容量来看是负的。在2015-2020年6年期间,只有2018年和2020年的净经营活动现金流量为净流入,其余时间都是流出。尽管中梁控股2020年的经营活动产生的现金流量净额为净流入,但也只有4.4亿。

数百亿的债务压顶,脚踩红线,中梁控股需要通过加快出售回笼资金,加大融资力度等办法来缓解债务压力。2023年2月,中梁控股发行7.5%优先票据,该票据将于2022年到期;5月20日,该票据将再发行3亿美元,该票据将于2022年到期8.5%。

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